《中国房地产报》 记者 李子擎 上海报道

“当前市场环境下，内地房企究竟该不该去境外上市？”，“像我们这样规模不大的区域性房地产公司，能不能上市成功？”“如果现在去境外IPO(首次公开募股)走不通，我们能做些什么？”

6月20日，在上海举办的APIC2008第三届亚洲不动产投资论坛上，“为中型开发商寻求全球融资渠道”的议题刚一结束，分别代表纽约证券交易所、伦敦证券交易所AIM市场以及香港证券交易所进行演讲的三位嘉宾立即被各地开发商“分抄包围”。一位西安开发商提出了上述一连串问题。他一面感慨“河南建业上市实在亏大了”，却又满怀困惑“如今不去境外上市融资又似乎没有更好的路可以选择”。

境外IPO仍是最先选择

连珠炮似的提问，焦灼不甘的表情，几乎所有开发商的问题都惊人雷同，因为所有的复杂问题其实都只需一个简单词组即可概括——“融资难题”。两天的时间里，在这一聚集有瑞银、花旗、德意志银行等数百家外资金融机构、开发运营商及代理行、咨询公司的APIC盛会上，这一困扰开发商日久的难题，无疑成为众多嘉宾讨论中所涉及最多的话题。

“现在很多房企借壳上市，但一方面成本不低，一方面现今股市形势下，增发融资也不见得‘钱途光明’，像广宇从大红鹰委托贷款也顶多是一时之计，像保利那样大发公司债也不适合我们这类公司，至于有的民间借贷三四分的高利率，或者二三折的股权抵押，更不是每家公司都愿意承受……”论坛休息间，一位江苏开发商不由得对着记者“大叹苦经”，并立即得到了身旁几位辽宁开发商的点头赞同。

这位江苏开发商认为，“境外上市融资总的来说还是开发商的最优选择”。持有这一看法的似乎并不止这一位开发商。尽管在恒大折戟而返、建业频遭冷遇后多家内地房企纷纷“识时务”地考虑将延期上市，然而在各路融资渠道的权衡比较中，不少房企仍旧不得不执着于境外IPO这一昔日最为诱人的光辉之路。

等待中完善架构

瑞银证券有限责任公司董事总经理朱俊伟却认为，“在目前市场环境下，内地房企要赴香港成功IPO，其前景并不乐观。即使勉强上市，类似建业这样被低估的境遇难以避免。”参加论坛的境外机构对此看法几乎是惊人地一致。“再等等吧，宁肯先找别的途径拿钱，拿一点先缓口气再说。可以先做好架构准备，撑过这段时期再来上市。”这是香港联交所代表曹琴对于今年是否应该赴香港上市这一问题给予那位西安开发商的回答。

而英国国际中小企业贸易发展联盟金融服务中心中国区首席代表黄建兴对此更是态度明确。“今年绝非内地房企境外上市的好时机。”黄建兴在接受记者采访时表态很干脆。在他看来，“次贷危机虽然仍将持续，但内地房地产业已濒临谷底。与其选择在最坏的时机勉强募集少量资金，倒不如在这段时间完善企业架构。”

论坛间一位来自美国的私募基金代表无奈地向记者慨叹，作为只做房地产的专业基金，他们今年在国内接触了不下10家意图上市的房企。然而“很多房企根本对于上市毫无概念，所能拿出来的财务状况和商业模式可谓全不及格”。他因而再三强调，目前这些房企的当务之急绝对不是急于上市，而是找好相应机构做好股权架构并做好财务规范，这样才可能便利于企业的国际资本运作。

IPO外的自救之途

在等待IPO的漫长过程中，那些实在缺钱的内地房企该如何自救？股权私募、可转债、高成本债务融资等是朱俊伟为企业列出的选择。“利用私募或者可转债等表面看来成本更高，但相对IPO更为可行，可以先借之缓口气，再求上市之途。”

黄建兴还提出了成立地产基金这一目前在国内较新的融资模式。举早前金地和瑞银合作的房地产基金为例，黄建兴指出，“发行中国概念的地产基金在伦敦AIM市场相对比较容易，一方面不用涉及原有资产的转让或稀释，在项目获批上降低了难度；另一方面企业既可以把商业项目卖给伦敦的基金以及时回款，同时又可以参股基金，回国找项目，根据企业经营状况灵活机动运作。”

区域性专业化房企受投资者青睐

在此次APIC2008论坛上，多位境外机构嘉宾一致认为，境外资本如今看好的不再是类似恒大这样拥有庞大土地储备的地王公司，反而是扎根局部、中等规模的区域性房企。

恒大地产来势汹汹却反而铩羽而归，河南建业虽然一路艰险并且损失不小，却也终成胜局， “这中间其实正反映了境外资本在当前市场环境下对于内地房企不同以往的看法。相对于曾经土地为王的衡量标准，目前有现金流保障的中型企业的灵活程度更大些。”英国国际中小企业贸易发展联盟金融服务中心中国区首席代表黄建兴在接受记者采访时如是表示。

建业地产CEO王天也对建业上市成功经验的总结则正好为此作出注解。他指出，从建业地产的上市架构，到巡回路演时的招股说明，乃至河南建业“Central China”的英文名选定，始终都在强调建业地产作为“中国中部”区域性地产商的定位。而建业地产之所以成功获得境外投资者的认购，正是归功于建业找准了“扎根核心区域、坚持区域发展”这一企业自身最大的卖点。

戴德梁行估价与顾问服务董事顾悦如指出，“境外资本不关注你上一年的增长是300%还是多少，他们更关注你是否有属于自身发展的核心商业模式，每年都能够稳定到30%。”

黄建兴对此也颇为认同，他指出，房企找准自身的核心卖点非常重要。“比如有商业、酒店、旅游地产等概念；或是主打高端的房企，目前都会更受海外投资者青睐。此外，旗下拥有某种核心概念的大型房企，也可以将卖点性的专业化地产业务分拆上市，这样融资相对更为快捷。去年在伦敦交易所AIM市场成功融资的中华汇，就是从瑞安旗下分拆出来，找准了专做烂尾楼的定位。上市前旗下仅5幢烂尾楼资产，但成功融资后却得以在一年间连续扫下7幢烂尾楼。并且做到了银行存款超过50亿元，负债率不过5%。”黄建兴对中华汇的案例津津乐道。他强调说，“论企业规模中华汇比之河南建业还要远远不及，但恰恰是这样轻资产专业化的房企，因为有其核心卖点，反而更被投资者认同。”

节选自：《中国房地产报》专题报道

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